Račun za iznajmljivače: što mora sadržavati i kako ga izdati
Kraj sezone. Svi gosti otišli, apartman spreman za narednu godinu. Prolaziš kroz evidenciju. Negdje nedostaje račun za plaćanje primljeno gotovinom. Nekom gostu je trebao R1 račun za firmu, a poslan je onaj za privatne osobe. Negdje nije izdano ništa jer "nije bilo pri ruci".
Ovakve situacije svaki iznajmljivač doživi barem jednom. Problem je što Porezna uprava ne razlikuje "nisam znao" od "nije me briga".
Fakturiranje nije kompliciran dio posla, ali je dio koji je lako zanemariti dok sve funkcionira, i onda postaje problem odjednom. Uz promjene koje je donijela Fiskalizacija 2.0 od 1. siječnja 2026., dio iznajmljivača ima i nove tehničke obveze kojih ranije nije bilo. Ovaj tekst objašnjava što točno treba biti na računu, kako funkcionira račun za predujam i finalni račun i zašto je to bitno, tko mora fiskalizirati i kako se cijeli proces može digitalizirati.
Tko mora izdavati račune za iznajmljivanje apartmana?
Obveza izdavanja računa odnosi se na sve iznajmljivače koji naplaćuju turistički smještaj, bez obzira na veličinu objekta ili broj gostiju. Prema Zakonu o porezu na dohodak i Zakonu o PDV-u, svaka naplaćena usluga smještaja mora biti dokumentirana računom.
U praksi postoje dvije glavne kategorije iznajmljivača s različitim obvezama:
- Privatni iznajmljivač paušalist koji plaća porez na dohodak od imovine rješenjem Porezne uprave. Nije u sustavu PDV-a, nije obveznik fiskalizacije prema Zakonu o fiskalizaciji (NN 89/2025). Izdaje standardni račun bez PDV-a, bez obveze fiskalizacije.
- Iznajmljivač paušalni obrtnik ili obveznik poreza na dobit koji obavlja registriranu ugostiteljsku ili turističku djelatnost. Obveznik je fiskalizacije prema novom Zakonu o fiskalizaciji.
Ako nije jasno koji status vrijedi, provjeri dolazi li svake godine rješenje Porezne uprave o paušalnom porezu na dohodak od iznajmljivanja, ili je djelatnost registrirana kao obrt.
Ako naplaćuješ smještaj, moraš izdati račun. Razlika je samo u tome što on mora sadržavati.
Što mora sadržavati račun za iznajmljivanje?
Elementi računa razlikuju se ovisno o poreznom statusu iznajmljivača.
Privatni iznajmljivač paušalist
Prema Pravilniku o porezu na dohodak, račun privatnog iznajmljivača paušalista mora sadržavati:
1. Naziv, adresa i OIB iznajmljivača
2. Datum izdavanja računa
3. Broj računa u neprekinutom nizu (npr. 1/2026, 2/2026)
4. Naziv, adresa i ako izdajete B2B račun, OIB primatelja (tvrtke) za B2B transakcije je obavezan
5. Opis usluge: vrsta smještaja, adresa objekta, datumi boravka, broj noćenja
6. Jedinična cijena i ukupan iznos
7. Napomena o oslobođenju od PDV-a prema čl. 90. Zakona o PDV-u
8. Način plaćanja (gotovina, kartica, transakcijski račun, virtualna kartica OTA platforme itd.)
Privatni iznajmljivači paušalisti nisu obveznici fiskalizacije prema Zakonu o fiskalizaciji (NN 89/2025). Na računima nema JIR-a, ZKI-ja ni QR koda.
Iznajmljivač paušalni obrtnik ili obveznik PDV-a
Uz gore navedene elemente, fiskalni račun paušalnog obrtnika mora od 1.1.2026. sadržavati i:
9. JIR (Jedinstveni identifikator računa) koji generira Porezna uprava u realnom vremenu
10. ZKI (Zaštitni kod izdavatelja) koji generira certificirano programsko rješenje za fiskalizaciju
11. QR kod za provjeru računa putem aplikacije Porezne uprave
12. Oznaka operatera
Za iznajmljivače obveznike PDV-a račun dodatno mora sadržavati PDV identifikacijski broj i iznos PDV-a po stopama.
Isti sadržaj, ali drugačija tehnička forma. Privatni paušalist piše račun u programu ili Wordu. Paušalni obrtnik mora ga od 2026. fiskalizirati kroz certificirano programsko rješenje.
Račun za predujam i finalni račun: kako to funkcionira?
Račun za predujam izdaje se kada gost uplati dio ili cijeli iznos rezervacije unaprijed, prije samog boravka. Ovo je česta situacija u iznajmljivanju: gost uplati depozit ili punu cijenu pri rezervaciji, a u apartman dolazi tjednima ili mjesecima kasnije.
Pravilo je jasno: kada se novac naplaćuje, mora se izdati račun. Nije dopustivo čekati do check-outa pa tek tada izdati račun za iznos koji je naplaćen ranije.
Tijek je sljedeći:
1. U trenutku naplate predujma izdaje se račun za predujam na naplaćeni iznos
2. Na dan check-outa ili završetka boravka, kada je usluga u cijelosti izvršena, izdaje se finalni račun na ukupni iznos usluge
3. Račun za predujam se pri tome stornira (izdaje se storno dokument), a podaci se šalju na Poreznu upravu
4. Gostu se dostavlja finalni račun koji jasno prikazuje ukupni iznos, iznos već naplaćenog predujma i eventualni ostatak za naplatu
Storniranje je važan korak koji se često preskače. Ako predujam nije storniran, u evidenciji Porezne uprave isti prihod postoji dvaput: jednom kao predujam i jednom kao finalni račun. To je pogreška koja može izazvati probleme pri poreznom nadzoru.
Za paušalne obrtnike koji su od 2026. obveznici fiskalizacije, i račun za predujam i storno moraju proći kroz certificirano programsko rješenje u realnom vremenu.
Koja je razlika između R1 i R2 računa?
R1 račun je račun s iskazanim PDV-om koji primatelj može koristiti kao ulazni PDV za odbitak. Izdaju ga isključivo porezni obveznici upisani u registar obveznika PDV-a. R2 račun je standardni račun bez iskazanog PDV-a, namijenjen fizičkim osobama i subjektima koji ne trebaju ili ne mogu koristiti odbitak PDV-a.
Za iznajmljivače u praksi:
- Privatni gost koji plaća za vlastiti boravak traži standardni račun (R2 ili obični)
- Gost na službenom putu ili kongresni sudionik traži R1 račun na naziv firme
- Agencija ili tvrtka koja plaća smještaj za grupu traži R1 račun s OIB-om firme
Privatni iznajmljivači paušalisti i paušalni obrtnici koji nisu u sustavu PDV-a ne mogu izdati R1 račun s iskazanim PDV-om. U tom slučaju gostu ili firmi pojasni da nisi u sustavu PDV-a i izdaj standardni račun s napomenom o oslobođenju prema čl. 90. Zakona o PDV-u. Račun je zakonski valjan, ali firma na temelju njega ne može povratiti ulazni PDV.
Paušalist ne može izdati R1 s PDV-om. Ali može izdati zakonski valjani račun. To je razlika koju treba znati objasniti gostu.
Što je donijela Fiskalizacija 2.0 od 1. siječnja 2026.?
Fiskalizacija 2.0 naziv je za skup promjena uvedenih novim Zakonom o fiskalizaciji (NN 89/2025) koje su stupile na snagu 1. siječnja 2026. Obuhvaćaju dvije zasebne stvari: proširenje Fiskalizacije 1.0 na sve načine plaćanja u krajnjoj potrošnji, i uvođenje eRačuna u B2B transakcije.
Privatni iznajmljivači paušalisti
Za privatne iznajmljivače koji plaćaju paušalni porez na dohodak od imovine se ništa nije promijenilo. Prema Zakonu o fiskalizaciji (NN 89/2025) i potvrdi s portala Porezne uprave, privatni iznajmljivači paušalisti nisu obveznici fiskalizacije u krajnjoj potrošnji niti obveznici izdavanja i zaprimanja eRačuna. Računi se izdaju na isti način kao i do sada.
Paušalni obrtnici iznajmljivači
Za paušalne obrtnike koji obavljaju registriranu djelatnost iznajmljivanja vrijede sljedeće promjene:
- Od 1.1.2026. (Fiskalizacija 1.0 proširenje) obvezna je fiskalizacija svih računa prema krajnjim potrošačima (fizičkim osobama, gostima), neovisno o načinu plaćanja. To uključuje gotovinu, karticu i transakcijski račun. Ovo se odnosi i na račune za predujam i na storno dokumente.
- Od 1.1.2026. (Fiskalizacija 2.0) obvezno je zaprimanje eRačuna od poslovnih partnera (dobavljači, agencije, servisi). Paušalni obrtnici koji nisu u sustavu PDV-a mogu eRačune samo zaprimati, ne i slati. Za zaprimanje se može koristiti besplatna aplikacija MIKROeRAČUN Porezne uprave ili bilo koji ovlašteni informacijski posrednik.
- Od 1.1.2027. za subjekte koji nisu u sustavu PDV-a, puna primjena eRačuna.
Važno: računi prema gostima (fizičkim osobama) nisu dio Fiskalizacije 2.0. Nastavljaju se fiskalizirati kao i do sada. Od 1.1.2027. svi paušalni obrtnici, uključujući one izvan sustava PDV-a, morat će i slati i fiskalizirati eRačune prema poslovnim subjektima.
Iznajmljivači u sustavu PDV-a
Porezni obveznici u sustavu PDV-a od 1.1.2026. moraju fiskalizirati sve račune u krajnjoj potrošnji (B2C) i istovremeno moraju i izdavati i zaprimati eRačune u svim tuzemnim poslovnim transakcijama (B2B, B2G).
Ključna razlika: privatni paušalist nije obuhvaćen Fiskalizacijom 2.0. Paušalni obrtnik jest, ali za B2B izdavanje eRačuna obveza dolazi tek od 2027.
Koje su najčešće greške iznajmljivača pri izdavanju računa?
- Račun bez specifikacije usluge. "Smještaj 500 EUR" nije dovoljna specifikacija. Treba pisati: "Smještaj, apartman XY, adresa, 5 noćenja, 20.-25.7.2026., 100 EUR/noćenju".
- Bez OIB-a ili naziva primatelja za B2B. Za firme je OIB primatelja obavezan. Bez njega firma ne može koristiti račun u poslovnoj evidenciji.
- Predujam bez računa i bez storna. Najčešća greška u praksi: predujam je naplaćen, ali nije izdan račun. Ili je izdan, ali nije storniran pri izdavanju finalnog računa.
- Redoslijed broja računa. Redoslijed broja računa mora biti neprekinut i jedinstven. Duplicirani ili preskočeni brojevi klasičan su nalaz porezne inspekcije.
- Bez napomene o oslobođenju PDV-a. Privatni paušalisti koji nisu u sustavu PDV-a moraju navesti da usluga nije predmet oporezivanja prema čl. 90. Zakona o PDV-u.
- Paušalni obrtnik koji od 2026. ne fiskalizira transakcijske račune. Ova nova obveza vrijedi od 1.1.2026. za sve račune prema fizičkim osobama, uključujući bezgotovinsko plaćanje.
Najčešća greška nije prijevara. To je nemar. A inspektori ne razlikuju jedno od drugog.
Kako Rentlio One podržava fakturiranje i fiskalizaciju?
Rentlio One nije samostalni alat za fakturiranje, nego platforma u kojoj su rezervacije, gosti i financijska evidencija na jednom mjestu. To je razlika koja se u praksi osjeća od prvog računa.
Nema dvostrukog unosa podataka
Podaci o gostu, datumima boravka i iznosu već su u sustavu iz rezervacije. Račun se izdaje direktno iz tih podataka, bez ponovnog upisivanja. Za iznajmljivače koji su do sada ručno kopirali podatke iz Bookinga u Word predložak, ovo je jedna od prvih stvari koja se primijeti.
Račun za predujam i storno su dio iste rezervacije
U Rentlio One račun za predujam i finalni račun funkcioniraju kao dio iste rezervacije. Kada se izdaje finalni račun, storno predujma obrađuje se unutar platforme automatski i podaci se šalju u Poreznu upravu. Nema ručnog praćenja koji predujam je storniran, a koji nije.
Fiskalizacija 2.0 kroz moj-eRačun
Za iznajmljivače koji izdaju račune pravnim osobama (B2B, B2G), Rentlio One je integriran s moj-eRačun, certificiranim informacijskim posrednikom za razmjenu i fiskalizaciju eRačuna. Postavljanje uključuje tri koraka:
Ugovaranje usluge na shop.moj-eracun.hr (ili odabir alternativnog posrednika s izvozom u UBL 2.1 formatu)
Mapiranje usluga s KPD šiframa unutar Rentlija (upute za Rentlio One)
Dodjeljivanje ovlaštenja informacijskom posredniku u FiskAplikaciji Porezne uprave
Računi prema gostima (fizičkim osobama) nisu dio ovog toka i nastavljaju se fiskalizirati po dosadašnjim pravilima.
Cijela evidencija na jednom mjestu
Svi izdani računi, uključujući predujme, storna i finalne račune, dostupni su u dashboardu po datumu, gostu i objektu. Na kraju sezone ili pri poreznom nadzoru, cijela financijska evidencija je na jednom mjestu.
Kako digitalizirati izdavanje računa i prestati gubiti vrijeme?
Ručno fakturiranje u Wordu ili Excelu funkcionira s jednim gostom tjedno. S tri apartmana, dvadesetak gostiju po sezoni i predujmima koje treba pratiti, postaje ozbiljan teret i izvor grešaka. Za paušalne obrtnike koji su od 2026. obveznici fiskalizacije, Word i Excel više nisu zakonski dopustiva opcija za račune prema fizičkim osobama.
Rentlio One omogućava fakturiranje unutar iste platforme iz koje se upravlja rezervacijama. Podaci o gostu, datumima boravka i iznosu već su u sustavu iz rezervacije, iz kojih se račun izdaje direktno u aplikaciji bez dvostrukog unosa. Evidencija svih izdanih dokumenata dostupna je u dashboardu po datumu, gostu i objektu.
Digitaliziran račun nije samo ušteda vremena. Eliminiraš mogućnost greške i rizik inspekcijskog nalaza istovremeno.
Uredi fakturiranje prije sezone, ne za vrijeme nje
Više od 1.700 objekata u regiji već koristi Rentlio. Iznajmljivači koji su prešli s ručnog fakturiranja navode iste stvari: manje stresa, manje grešaka i jasnija financijska slika na kraju sezone.
Fakturiranje, Channel Manager, Booking Engine i eVisitor prijava gostiju u jednoj aplikaciji.
Sezona 2026. kreće uskoro. Dogovori besplatan sastanak i vidi kako Rentlio One funkcionira za tvoj smještaj.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Moram li izdati račun za predujam odmah pri naplati?
Da. Račun se izdaje u trenutku naplate, bez obzira je li to predujam ili puni iznos. Nije dopustivo čekati do check-outa. Kada je usluga u cijelosti izvršena, izdaje se finalni račun, a račun za predujam se stornira. Storno dokument mora biti u evidenciji jednako kao i sam račun.
Spadam li pod Fiskalizaciju 2.0 kao privatni iznajmljivač paušalist?
Ne. Privatni iznajmljivači koji plaćaju paušalni porez na dohodak od imovine nisu obveznici fiskalizacije prema Zakonu o fiskalizaciji (NN 89/2025). To je potvrđeno i na službenom portalu Porezne uprave. Računi se izdaju na isti način kao i do sada, bez JIR-a, ZKI-ja i QR koda.
Moram li kao paušalni obrtnik fiskalizirati i bezgotovinska plaćanja od 2026.?
Da. Od 1. siječnja 2026. svi paušalni obrtnici moraju fiskalizirati sve račune prema krajnjim potrošačima bez obzira na način plaćanja, uključujući transakcijski račun. Ovo se odnosi i na račune za predujam i na storno dokumente. Za to je potrebno certificirano programsko rješenje i digitalni certifikat.
Što ako gost traži R1 račun, a paušalist sam?
Paušalisti koji nisu u sustavu PDV-a ne mogu izdati R1 račun s iskazanim PDV-om. Izdaj standardni račun s napomenom: „Oslobođeno PDV-a prema čl. 90. Zakona o PDV-u." Račun je zakonski valjan, ali firma na temelju njega ne može koristiti odbitak ulaznog PDV-a.
Mogu li koristiti Word ili Excel za izdavanje računa?
Privatni iznajmljivači paušalisti mogu koristiti Word, Excel ili bilo koji drugi alat. Paušalni obrtnici od 1.1.2026. ne mogu koristiti Word ni Excel za račune prema fizičkim osobama jer ti dokumenti ne podržavaju fiskalizaciju. Moraju koristiti certificirano programsko rješenje.
Moram li kao paušalist izdati račun ako Booking.com naplaćuje gosta umjesto mene?
To ovisi o modelu naplate. Ako gost naplaćuje smještaj direktno na licu mjesta, mora se izdati račun. Ako Booking.com naplaćuje gosta putem virtualne kartice, obvezu fakturiranja prema gostu preuzima Booking.com, ali iznajmljivač i dalje mora voditi urednu evidenciju naplaćenih iznosa.
Kako se čuva evidencija računa?
Prema poreznim propisima, račune moraš čuvati najmanje 11 godina. Rentlio One čuva sve izdane račune u dashboardu s mogućnošću preuzimanja i pretraživanja po datumu, gostu i objektu.
Daniel Herman je entuzijast za growth marketing s 10 godina marketinškog iskustva koji voli razmišljati strateški i gledati širu sliku. Piše o svemu što ima veze s razvojem marketinških aktivnosti i KPI-eva, brendiranjem i dugoročnim pristupom uspjehu, uvijek s ciljem da podijeli korisne ideje i potakne na akciju.
